04.03.2025

Эксперты оценили последствия введения эскроу-счетов в ИЖС в Башкирии

Введение с 1 марта 2025 года эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве очистит рынок от недобросовестных игроков и защитит застройщиков от потребительского экстремизма. Уйти с рынка в данном сегменте будут вынуждены порядка 80% девелоперов, в общей сложности сумеют продолжить работу около 2 тыс. компаний. Такую оценку дал руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик в ходе круглого стола РБК Уфа «ИЖС и проектное финансирование: ожидания, риски, перспективы».

Цены пойдут в рост

По словам Холопика, реформа в сегменте ИЖС пойдет по тому же сценарию, что и в многоквартирном домостроении и позволит забыть об «обманутых заказчиках и подрядчиках, как забыли об обманутых дольщиках». В то же время рынок отреагирует на новые правила ростом цен, уверен эксперт.

«Надо честно признать, что граждане этим [ростом цен] будут недовольны, но банки не будут пропускать авантюристов, работающих на грани себестоимости. Они будут пропускать только те проекты, в которых заведомо уверены. Другие просто уйдут с рынка. Получается, что цены тянут на дно именно авантюрные проекты. Ценами сегодня управляют те, кто работает недобросовестно, они уйдут с рынка. Останутся только те, кто сможет правильно все рассчитать. Естественно, вырастет и маржинальность этого бизнеса», — считает Кирилл Холопик.

Минстрой против мошенников

По словам и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артема Ковшова, в Башкирии находятся на контроле 33 случая, когда подрядчики получили деньги от покупателей, но оставили строительство незавершенным. Как правило, мошенники заманивают клиентов низкой ценой и обещают построить коттедж в сжатые сроки. На деле обманутые покупатели остаются с недостроенным домом и непогашенным кредитом.

Как отметил Артем Ковшов, при льготном кредитовании банк устанавливает срок, когда гражданин должен поставить готовый дом на кадастровый учет. В случае нарушения сроков заемщик лишается права на льготную ставку и переходит на повышенный процент. При этом чаще всего покупатели оплачивают всю стоимость строительства сразу, а не поэтапно.

«Я хочу обратиться к потребителям. Создан информационный ресурс федерального Министерства строительства строим.дом.рф, на котором размещается информация об аккредитованных банках и подрядчиках. Смотрите и изучайте. Прежде чем принимать решение о приобретении жилья, нужно понимать, что, если в среднем на рынке квадратный метр стоит 80 тыс. руб., а кто-то предлагает построить за 50 тыс., — это чистой воды мошенничество», — отметил Ковшов.

Представитель регионального Минстроя также попросил банки предоставить информацию о проблемных участках в индивидуальном жилищном строительстве и пригрозил недобросовестным застройщикам «неизбежным возмездием».

Интересы застройщиков

Несмотря на то что эксперты сходятся во мнении, что рынок ИЖС последует примеру многоквартирного сегмента, в новом законе № 186-ФЗ, который вступит в силу с начала марта, не учтены многие интересы девелоперов, указывает председатель Ассоциации застройщиков РБ Денис Крашенинников.

«Основная проблема — это отсутствие единого закона, регулирующего ИЖС. С 1 января 2025 года вступил в силу стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который не касается кредитов для ИЖС. Застройщики здесь остаются один на один с банками», — отметил Денис Крашенинников.

В числе других проблем — нормативы обеспечения проектов ИЖС инфраструктурой, нормативы градостроительного проектирования ИЖС, они должны быть разработаны с учетом видов и функций малоэтажной застройки.

Сохраняется и проблема потребительского экстремизма, связанная с высоким размером штрафа при задержке сдачи объекта. При этом у заказчиков есть возможность протянуть время приемки на несколько месяцев, чем и пользуются некоторые покупатели.

Мнение банка

По словам заместителя управляющего Башкирским отделением Сбербанка Антона Каменева, рынок ИЖС будет стремиться к большей прозрачности. В настоящий момент игроки в данном сегменте сталкиваются с рядом вызовов, включая рост цен на стройматериалы, сложность с обеспечением инфраструктуры в районах застройки и потребительским экстремизмом. В то же время сегмент ИЖС продолжает развиваться: с 2018 по 2024 год, по данным сайта Дом.рф, объемы сдачи частных домов в Башкирии выросли с 1,4 млн до 2,3 млн кв. м (+66,5%). В среднем по России рынок показывает еще более высокие темпы роста: за шесть лет рост сдачи составил 92%.

«Как и в сегменте многоквартирных домов, мне кажется, что с переходом на эскроу в ИЖС вся проблема, связанная с мошенничеством при строительстве коттеджей, автоматически уйдет. В многоквартирном строительстве была идея, что между потребителем и застройщиком появляется третье лицо, которое регулирует эти истории. В данном случае, держа деньги на эскроу-счете, мы защищаем права застройщиков от излишнего экстремизма, но также будем защищать физических лиц, если застройщик не выполняет свои обязательства. При этом аккредитация не предусматривает финансовой и строительной ответственности банка за действия подрядчика. Мы аккредитуем его опыт и финансовое состояние», — говорит Антон Каменев.

Поставщики спешат на помощь

Условия работы по эскроу все еще «непонятны и сложны» для трети застройщиков, еще 40% планируют сократить объемы строительства. Полностью готовы к новым требованиям лишь 10% девелоперов, сообщил директор по маркетингу ООО «Башкирский кирпич» Руслан Рахимов со ссылкой на результаты опроса, проведенного самой компанией. При этом стоимость квадратного метра в ИЖС будет постепенно догонять «городской» сегмент, считает эксперт. В ситуации, когда застройщик не располагает свободными деньгами для развития или продолжения строительства (например, в ожидании раскрытия счета), на помощь могут прийти в том числе и поставщики строительных материалов.

«Сегодня есть большой запрос на материалы, позволяющие строить быстрее и дешевле. У нас есть две программы поддержки без участия банков. Первая — отсрочка платежа на сумму до 500 тыс. руб. на несколько месяцев. Те застройщики, которые давно с нами работают, знают об этом. Но сегодня строителям все чаще требуются крупные суммы, и в этом случае мы предлагаем им второй вариант — рассрочку на сумму до 10 млн руб. под залог имущества, земельных участков или построенного коттеджа», — говорит Руслан Рахимов.

Опыт застройщика

Несмотря на в целом тревожные ожидания участников рынка, ряд застройщиков уже испытали новую схему финансирования в ИЖС. Одной из первых на этом поле стала компания «Экодом Уфа». По словам коммерческого директора предприятия Артура Хайруллина, работу с эскроу в данном сегменте усложняют долгие сроки раскрытия счетов. В то же время в компании понимают, что новые правила направлены в первую очередь на безопасность заказчиков и повышение прозрачности на рынке. В перспективе покупатели домов будут охотнее обращаться к тем застройщикам, которые используют эскроу-счета, уверен эксперт.

«Срок раскрытия эскроу-счетов доходит до девяти месяцев, и застройщикам приходится ждать после того, как они уже передали дом клиенту. Это тяжело для тех компаний, у которых нет финансовой подушки. У крупных застройщиков есть накопления, благодаря которым они могут себе это позволить. Хотелось бы увидеть от банков кредитные продукты, которые помогли бы запуститься тем, кто не может позволить себе строить за счет собственных средств», — говорит Артур Хайруллин.

«Люди хотят жить там, где меньше этажей»

Несмотря на предстоящий передел рынка ИЖС, в котором не сомневаются эксперты, застройщики многоквартирных домов пока не спешат осваивать нишу и вкладываться в строительство индивидуального жилья, отмечает генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. В то же время в сегменте меньше крупных игроков, поэтому покупателям приходится ориентироваться на другие критерии.

«На мой взгляд, граждане со временем придут к тому, что хотят жить там, где ниже этажность и меньше людей вокруг. Застройщики, конечно, к этому относятся скептически. Есть вероятность, что они заинтересуются загородным строительством, но когда это будет, неизвестно. Если в многоквартирном сегменте покупатель смотрит на застройщика — как правило, это известные бренды, то в ИЖС, обращаясь за ипотекой, клиенты смотрят на мнение банка о застройщике. И поэтому многие потребители считают, что банк должен нести солидарную ответственность за аккредитацию», — говорит Елена Андреева.

По словам эксперта, в загородной недвижимости по-прежнему наибольшим спросом пользуются южное направление до аэропорта и поселок Нагаево. Строительство Восточного выезда также вызвало активную застройку в данном районе. Также Елена Андреева сообщила, что считает перспективными для застройки территории между микрорайонами Затон и Дема, а также на Западном обходе Уфы в районе Первушино.

Круглый стол «ИЖС и проектное финансирование: ожидания, риски, перспективы». Организаторы: медиахолдинг РБК Уфа и Ассоциация застройщиков Республики Башкортостан. Партнеры мероприятия: СБЕР и ТД «Башкирский кирпич».

Теги: