18.12.2022

Интервью: сотрудница Росреестра ответила в интервью на 9 вопросов о правах детей при сделках с жильем

При совершении сделки с жильем, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, нужно учитывать ряд нюансов. На самые острые вопросы Proural ответила Начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по РБ Алсыу Кучербаева.

— Кто может представлять интересы ребенка?
— Представлять интересы малолетних детей при совершении сделок с недвижимостью и подавать от их имени документы должны их законные представители: родители либо усыновители. При их отсутствии, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями для малолетних граждан являются их опекуны.

— Есть ли особенности осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетних в соответствии с их возрастом?
— Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с недвижимостью (заключает договор, расписывается в документах) с письменного согласия законных представителей. Документы на государственную регистрацию прав он вправе подать самостоятельно.

А вот при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают договоры.
— Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
— Чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.

— Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию (прописку) или же является собственником недвижимости?
— Разница есть. Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, если он является собственником недвижимости, то становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.

Если ребенок имеет только постоянную прописку, то он не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

— Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру для покупки новой?
— В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же при подписании договора купли-продажи. Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.

— Как не нарушить закон при использовании маткапитала при сделках с недвижимостью?
— Приобретаемое жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению. Если доля в праве общей долевой собственности родителей (супругов) на жилье поступает в их совместную собственность, такое соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения. Следует также учитывать, что держатель сертификата не ограничен в выборе способа улучшения жилищных условий.

— Как совершать покупку и оформление недвижимости по материнскому капиталу?
— Возможность вложения средств маткапитала на приобретение или строительство жилья является одним из самых популярных направлений его применения. Граждане могут использовать его на погашение части стоимости жилья либо в качестве первоначального взноса при приобретении недвижимости в ипотеку. Также средствами маткапитала можно погасить часть ипотеки. В течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала получившие сертификат обязаны оформить в общую долевую собственность доли родителей и детей.
— Как выяснить, была ли недвижимость первоначально приобретена на средства маткапитала, как себя обезопасить?
— Росреестр не наделен полномочиями контроля над исполнением условий использования средств материнского капитала — это обязанность самих граждан. Сегодня информацию об использовании материнского капитала можно получить в Пенсионном фонде. Если продавец намерен продать квартиру и ему нечего скрывать, он предоставит все запрашиваемые документы. Кроме того, в договоре купли-продажи целесообразно прописать пункт, что при покупке квартиры не использовались средства маткапитала. Если продавец исказит информацию, он совершит мошенничество, что является уголовно наказуемым.

— Какие существуют ограничения при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
— Опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста ребенка. Также опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.