21.03.2022

Как зарегистрировать садовый участок, оформить магазин в доме и бесплатно провести кадастровые работы в СНТ

В редакции Proural состоялась горячая линия, в рамках которой жители Башкирии задавали вопросы по оформлению жилых и садовых домов, земельных участков, придомовых территорий. На вопросы отвечали начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по РБ Сергей Полин и заместитель начальника отдела обработки документов и учетных действий № 1 филиала Кадастровой палаты по РБ Рашит Якупов.

— У меня есть документы о предоставлении земельного участка, но я его еще не зарегистрировал. Говорят, что если до 1 марта не успел зарегистрировать, то нужно будет выкупать. Так ли это?

С. П.: Завершение так называемой приватизации садовых земельных участков 1 марта 2022 года нельзя путать с дачной амнистией. Дачная амнистия — это упрощенный порядок регистрации права собственности, в том числе на садовые земельные участки, когда у гражданина есть документы о предоставлении ему участка до 30 октября 2001 года. Например, государственный акт, постановление или решение органа власти или муниципалитета о выделении этого земельного участка и т. д.

Если никаких документов нет, гражданину придется признавать право собственности на участок в судебном порядке. 

Если у землепользователя необходимые документы в наличии, он может зарегистрировать право собственности, обратившись в любой офис МФЦ «Мои документы», заполнив заявление о госрегистрации права и оплатив госпошлину в размере 350 рублей. В этом случае срок преставления таких документов для осуществления регистрации права собственности не ограничен.

— У меня в собственности есть садовый земельный участок, я построил на нем дом, хотел бы его зарегистрировать. Как это сделать? 

Р. Я.: По закону на садовых земельных участках можно построить как садовый так и жилой дом. При этом возведенный жилой дом приравнивается к объекту индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

И садовый, и жилой дом должны соответствовать параметрам индивидуального жилого дома. Такие параметры установлены п. 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание, высотой не более двадцати метров, в котором не более трех надземных этажей и которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Регистрация права собственности на дом будет осуществляться одновременно с его постановкой на кадастровый учет. Это называется «единой процедурой». Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана.

— Я уже давно зарегистрировал право собственности на садовый домик, нужно ли мне опять проходить процедуру перерегистрации?

Р. Я.: Если вы приобрели садовый домик и в установленном законом порядке его зарегистрировали, т. е. сведения об объекте и о зарегистрированном праве внесены в ЕГРН, то, конечно же, право собственности не нужно перерегистрировать.

— У меня нет документов на земельный участок, я член садоводческого товарищества и у меня есть только членская книжка. Что делать, куда идти?

С. П.: Действительно, людей, которые имеют на руках членские книжки садоводов и у которых больше никаких документов на земельный участок нет, очень много. Они могли бесплатно получить право собственности на садовые земельные участки, но эта «акция» действовала до 1 марта 2022 года. В настоящее время оформить право собственности на садовый участок получится только выкупив его. Кроме этого, права на садовый участок также могут быть оформлены в виде аренды. Но в любом случае это можно сделать без проведения торгов.

— Как зарегистрировать право на земельный участок под ИЖС, предоставленный после введения в действие Земельного кодекса РФ?

С. П.: В таком случае участок регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении участка или гражданско-правового договора о его приобретении. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предназначенных для строительства, осуществляется на аукционах. Также определены случаи продажи земельных участков без торгов: например, собственнику здания, расположенного на земельном участке.

— Можем ли мы оформить в собственность часть участка, которую мы освоили, но которая по документам не наша?

С. П.: Если земельный участок находится в частной собственности гражданина и предназначен для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства или гаражного строительства, его можно преобразовать путем перераспределения с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, с целью изменения границ земельного участка.

Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) и обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления за ее утверждением с заявлением о перераспределении земельного участка. В итоге утверждается схема, заключается соглашение о выкупе участка из государственной (муниципальной) собственности. Кадастровый учет будет осуществлен в соответствии со схемой.

— У меня есть участок в садовом товариществе. Спорим с соседями о правильности установления границ между нашими участками. Что делать?

С. П.: Если есть спор с соседом, выявились наложения и расхождения, либо граница была утрачена с течением времени, либо была условна (особенно это характерно для земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства), в этом случае решить вопрос о границах можно с помощью услуг кадастрового инженера, который проведет кадастровые работы, процедуру межевания, точно установит координаты и границы участка на местности.

Сведения о кадастровых инженерах размещены на сайте Росреестра. Если нельзя решить вопрос согласительным путем с привлечением кадастрового инженера, то гражданин вправе обратиться в суд (ст. 64 Земельного кодекса РФ).

— Как подать заявку на комплексные кадастровые работы в СНТ? Можно ли сделать их за счет муниципалитета?

Р. Я.: Да, это возможно — необходимо обратиться в администрацию муниципалитета с инициативой проведения комплексных кадастровых работ на территории интересуемого кадастрового квартала. Они проводятся бесплатно за счет федерального, республиканского или муниципального бюджета.

С 2021 года инициировать комплексные кадастровые работы разрешили не только местным органам власти, но и гражданам и организациям. Поэтому теперь садоводы, участники гаражных кооперативов или жители частного сектора могут объединиться и не ждать решения местной администрации, а самостоятельно провести комплексные кадастровые работы в своем населенном пункте. Причем вся организационная работа также ляжет на органы местного самоуправления, а не на инициаторов.

Такое нововведение делает значительно дешевле процедуру межевания земельных участков, а также способствует решению всех спорных моментов с соседями, исключив вероятность реестровых ошибок.

— Живу в своем доме в селе. Могу ли я его часть оформить как магазин? Нужно ли согласовывать это с соседями?

Р. Я.: Жилищным кодексом РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан. При этом для размещения в жилом помещении магазина возможно при переводе части такого помещения в разряд нежилого. 

Кроме этого, необходимо изменить статус земельного участка, расположенного под частью помещения, которая будет переведена в нежилое, поскольку за нецелевое использование земельного участка в соответствии со статьями КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.

— На что обратить внимание при разделе земельного участка?

С. П.: Раздел земельного участка возможен при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам, установленных земельным и градостроительным законодательством. Для Уфы правила землепользования и застройки утверждены решением Городского совета ГО г. Уфа №7/4 от 22.08.2008.

Также важно понимать, для чего предназначен земельный участок. К примеру, территориальная зона «Зона общественно-делового назначения» не предназначена для размещения на земельных участках индивидуальных жилых домов. Поэтому уже на этапе образования земельных участков такое заявление будет приостановлено со ссылкой на решение Горсовета.

— Хочу узаконить парковочное место во дворе дома, где живу. Как это сделать? Могу ли я потом установить на нем ограждение, чтобы никто на него не въезжал?

С. П.: По собственному усмотрению ограничивать цепочкой парковочное место незаконно. По обращению соседей администрация района может потребовать убрать несанкционированную преграду.

Если земельный участок сформирован придомовой территорией, находится в общей собственности жильцов и жильцы примут решение об установке ограждающей конструкции на общем собрании, то это возможно.

Если придомовая территория не в общей долевой собственности граждан, то это компетенция органа государственной власти, предоставляющего земельные участки. На сегодняшний день таким органом в нашей республике является Минземимущество РБ.

— Живу в многоквартирном доме. В доме есть нежилые помещения, которые находятся в собственности юридического лица. Какие права и обязанности у данного лица есть?

Р. Я.: Нежилое помещение является полноценной частью многоквартирного дома (МКД). Собственники таких помещений наравне с владельцами жилых помещений имеют право принимать участие на общем собрании собственников, пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с его назначением. Равное участие собственник нежилого помещения принимает и в содержании МКД: платит за коммунальные услуги или ресурсы, содержание помещения и капитальный ремонт.